Obveze predstavnika stanara za 2025. godinu

Obveze predstavnika stanara za 2025. godinu

Od 1. siječnja 2025. godine stupio je na snagu novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji donosi značajne promjene za predstavnike stanara, upravitelje zgrada i vlasnike stanova. 

Ovaj zakon uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža, odnose između sudionika u području upravljanja zgradama, zajedničke dijelove zgrade, minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.

Obveze vezane uz sigurnosne preglede i ispitivanja

Kao predstavnik stanara, dužni ste osigurati da se redovito provode sljedeća obvezna ispitivanja i pregledi sukladno članku 24. Zakona koji definira redovito održavanje zajedničkih dijelova zgrade:

1. Ispitivanje električnih instalacija

• Periodičko ispitivanje električnih instalacija mora se provoditi sukladno važećim propisima od strane ovlaštene tvrtke (za stambene zgrade svakih 10 god.)
• Potrebno je voditi evidenciju o provedenim ispitivanjima, energetskom certifikatu i sl.
• Upravitelj zgrade mora organizirati godišnje preglede električnih instalacija
• Električne instalacije spadaju u zajedničke dijelove zgrade prema članku 18. točki 19. Zakona

2. Ispitivanje gromobranske instalacije

• Periodički pregledi gromobranske instalacije su obvezni prema novom zakonu
• Ispitivanje se mora obaviti od strane ovlaštene tvrtke (za stambene zgrade svakih 10 god.)
• Dokumentaciju o ispitivanju treba čuvati predstavnik stanara i upravitelj zgrade
• Gromobranske instalacije izričito su navedene kao zajednički dio zgrade prema članku 18. točki 28. Zakona

3. Ispitivanje vatrogasnog sustava 

• Novi zakon propisuje redovite preglede vatrogasnog sustava (periodično godišnje)
• Upravitelj je dužan organizirati ove preglede u sklopu godišnjeg pregleda zgrade
• Za radove na održavanju vatrogasnog sustava čija je vrijednost veća od 2.500 EUR mora se zatražiti najmanje 3 neovisne ponude (članak 53. stavak 2.)
• Protupožarni sustavi i instalacije navedeni su kao zajednički dijelovi zgrade prema članku 18. točki 9. Zakona

4. Ispitivanje hidrantske mreže

• Redovito ispitivanje hidrantske mreže je obvezno (periodično godišnje)
• O rezultatima ispitivanja potrebno je voditi evidenciju
• Upravitelj mora osigurati da se ispitivanja provode u skladu sa zakonom
• Hidranti su izričito navedeni kao zajednički dijelovi zgrade prema članku 18. točki 9. Zakona

5. Ispitivanje sustava za odimljavanje

• Sustavi za odimljavanje moraju se redovito ispitivati prema novom zakonu (periodično godišnje)
• Ispitivanje mora provesti ovlaštena tvrtka
• Dokumentaciju o ispitivanju treba dostaviti predstavniku stanara
• Dimovodni kanali i ventilacijski kanali navedeni su kao zajednički dijelovi zgrade prema članku 18. točki 9. Zakona

6. Ispitivanje protupanične rasvjete

• Novi zakon zahtijeva redovito ispitivanje protupanične rasvjete (periodično godišnje)
• Upravitelj mora organizirati ova ispitivanja kao dio godišnjeg pregleda zgrade
• O ispitivanjima se vodi evidencija
• Nužna rasvjeta koja se upali u slučaju nužde izričito je navedena kao zajednički dio zgrade prema članku 18. točki 20. Zakona

7. Periodično ispitivanje vatrogasnih aparata

• Vatrogasni aparati moraju se periodički ispitivati (periodično godišnje)
• Upravitelj je dužan organizirati ova ispitivanja
• Predstavnik stanara mora osigurati da su svi protupožarni aparati ispravni i dostupni
• Protupožarni aparati u zajedničkim dijelovima zgrada izričito su navedeni kao zajednički dijelovi zgrade prema članku 18. točki 9. Zakona

Ključni rokovi za primjenu novog Zakona

Do 31.3.2025.

Obveze upravitelja:

• Uskladiti rad s novim Zakonom (naplaćivati pričuvu po novoj stopi od 0,36 EUR/m² prema članku 29. stavak 3.)
• Organizirati godišnje preglede zgrade (članak 52. stavak 1. točka 7.)
• Za radove vrijednosti veće od 2.500 EUR zatražiti najmanje 3 neovisne i usporedive ponude (članak 53. stavak 2.)
• Dostaviti evidenciju o važećim ugovorima o upravljanju zgradama nadležnom uredu jedinice lokalne samouprave (prema prijelaznim odredbama članak 66. stavak 3.)
• Izraditi pojednostavljeni shematski prikaz rasporeda posebnih dijelova zgrade (članak 10. stavak 2.)

Napomena za suvlasnike:

• Upravitelj je dužan pisano upozoriti suvlasnike koji nemaju predstavnika da ga izaberu u roku od 60 dana (članak 42. stavak 7.)
• Ako suvlasnici ne postupe prema upozorenju, upravitelj će imenovati prinudnog predstavnika suvlasnika (članak 42. stavak 8.)
• Upravitelj mora obavijestiti sve suvlasnike o imenovanju prinudnog predstavnika u roku od 15 dana (članak 42. stavak 10.)

Obveze ministra:

• Donijeti Pravilnik o sadržaju Registra zajednica suvlasnika, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena (članak 9. stavak 10.)
• Donijeti Pravilnik o sadržaju Registra upravitelja zgrada, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena (članak 11. stavak 7.)
• Donijeti Pravilnik o općim pravilima kućnog reda (članak 31. stavak 5.)

Do 30.6.2025.

• Ustrojavanje Registra zajednica suvlasnika (članak 60.)
• Ustrojavanje Registra upravitelja zgrada (članak 60.)
• Upravitelj mora dostaviti novi kućni red u svim zgradama pod upravljanjem i postaviti ga u obliku fiksne zidne ploče (članak 66. stavak 4.)

Od 30.6.2025. do 31.12.2025.

Obveze upravitelja:

• Podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika u roku 6 mjeseci od ustrojavanja Registra (članak 66. stavak 5.)
• Podnijeti zahtjeve za upis u Registar upravitelja zgrada u roku 6 mjeseci od ustrojavanja Registra (članak 66. stavak 5.)
• Izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade i dostaviti ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine (članak 52. stavak 1. točka 13.)
• Izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade i dostaviti ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine (članak 52. stavak 1. točka 14.)

Obveze Vlade:

• Donijeti Program ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade (članak 21. stavak 3.)
• Donijeti Program uređenja pročelja za postojeće zgrade (članak 22. stavak 5.)

Od 30.6.2025. do 31.12.2026.

Obveze upravitelja nakon izdanog rješenja o upisu u Registar zajednice suvlasnika:

• Pripremiti prijedlog novog Međuvlasničkog ugovora (članak 61. stavak 1.)
• Pripremiti prijedlog novog Ugovora o upravljanju (članak 61. stavak 1.)
• Otvoriti novi račun pričuve za svaku zajednicu suvlasnika odvojen od računa upravitelja i svih računa koje upravitelj vodi (članak 52. stavak 1. točka 1.)

Obveze predstavnika suvlasnika:

• Sazvati sastanak suvlasnika nove Zajednice suvlasnika (članak 37. stavak 2.)
• Donijeti odluku o novom Međuvlasničkom ugovoru (članak 36.)
• Donijeti odluku o novom Ugovoru o upravljanju (članak 48.)
• Pripremiti prijedlog posebnih pravila kućnoga reda ako će biti potrebno odnosno ako suvlasnici to žele (članak 31.)

Do 31.12.2025.

• Vlasnici posebnih dijelova zgrade koji se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za najam više osoba (više od četiri osobe koje nisu u srodstvu) obvezni su prikupiti suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika i suglasnost suvlasnika koji graniče s prostorom koji se daje u najam (članak 63. stavak 3.)

Do 31.12.2029.

• Vlasnici stanova koji se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za obavljanje registrirane djelatnosti obvezni su prikupiti suglasnosti dvotrećinske većine suvlasnika (članak 63. stavak 1.)
• Vlasnici stanova koji se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za kratkoročni najam obvezni su prikupiti suglasnosti dvotrećinske većine suvlasnika i suglasnost suvlasnika koji graniče s prostorom koji se daje u najam (članak 63. stavak 2.)

Prava i obveze predstavnika suvlasnika

Novi Zakon detaljno definira ulogu predstavnika suvlasnika u članku 42. Ključne obaveze i prava predstavnika suvlasnika uključuju:

1. Predstavljanje suvlasnika u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade
2. Sazivanje i vođenje sastanka suvlasnika
3. Koordinaciju i dogovaranje s upraviteljem zgrade oko izradu i provedbu godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja
4. Dostavljanje upravitelju odluka suvlasnika i podataka o promjeni suvlasnika
5. Nadziranje ispunjavanja obveza upravitelja zgrade iz ugovora
6. Izradu kratkog izvještaja o svom radu za proteklu godinu (do 1. veljače)
7. Potpisivanje ugovora za čišćenje zgrade
8. Izvještavanje suvlasnika o izdacima većim od 2000 EUR koji nisu planirani
9. Pravo uvida u promet po računu zgrade

Izbor i mandat predstavnika suvlasnika

Predstavnik suvlasnika je poslovno sposobna fizička osoba koja je:

• Jedan od suvlasnika, bračni/izvanbračni drug, životni partner ili srodnik suvlasnika u ravnoj liniji koji živi u istoj zgradi (bira se natpolovičnom većinom)
• Ako to nije moguće, predstavnik može biti i treća poslovno sposobna osoba koja ima prebivalište ili boravište u istom gradu/općini (bira se dvotrećinskom većinom)

Mandat predstavniku suvlasnika može prestati opozivom, ostavkom ili smrću, prema članku 43. Zakona.

Naknada za rad predstavnika suvlasnika

Prema članku 44., međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova za predstavnika suvlasnika. Zakon također definira situacije kada predstavnik suvlasnika grubo zanemaruje svoje obveze te mjere koje se u tom slučaju poduzimaju.

Značaj novog Zakona i uloga predstavnika stanara

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donosi značajne promjene u obvezama predstavnika stanara, upravitelja zgrada i vlasnika stanova. 

Poseban naglasak se stavlja na sigurnosne aspekte kroz obvezna ispitivanja tehničkih sustava, uvodi se pravni subjektivitet zajednice suvlasnika, detaljnija regulacija najma stanova i poslovnih prostora, te se preciznije definiraju prava i obveze predstavnika suvlasnika i upravitelja.

Predstavnik stanara ima ključnu ulogu u koordinaciji između upravitelja i suvlasnika te mora biti upoznat sa svim obvezama i rokovima koji proizlaze iz novog zakona. Pravovremeno ispunjavanje ovih obveza osigurava sigurnost stanara, učinkovito upravljanje zgradom i usklađenost s zakonskim propisima.

S obzirom na brojne promjene i prijelazno razdoblje za primjenu novih odredbi, od iznimne je važnosti da se predstavnici stanara, upravitelji i suvlasnici pravovremeno informiraju o svojim pravima i obvezama kako bi uspješno primijenili nove zakonske odredbe u praksi.

Trebate pomoć u ispunjavanju zakonskih obveza?

Duplex Control se pozicionira kao vaš pouzdan konzultant, partner koji osigurava sveobuhvatnu podršku i pomaže vam zadovoljiti sve propisane  zahtjeve. Osim navedenog, Duplex Control pruža i sljedeće usluge:

• izrade energetskih certifikata
• ispitivanja minimalnih tehničkih uvjeta za poslovne subjekte
• zaštite na radu
• protu požarnih ispitivanja
• konsaltinga i inženejringa

Olakšajte si upravljanje zgradom tako da kontaktirate Duplex Control već danas i osigurate usklađenost s propisima bez stresa.